MHXS (IAS) 40 «Investitsiya mulki»: asosiy talablar va misollar

Investitsiya mulki nima

Investitsiya mulki — bir vaqtning oʻzida toʻrtta belgiga javob beradigan yer yoki bino (shu jumladan binoning bir qismi) yoki ikkalasi. Rekonstruksiya qilinayotgan obyekt ham investitsiya mulki boʻlib qolishi mumkin.

• ijara daromadi olish, kapital qiymatining oʻsishi yoki ikkalasi uchun saqlanadi;
• egasining oʻzi tomonidan egallanmagan;
• tovarlar va xizmatlarni ishlab chiqarish yoki yetkazib berishda yoxud maʼmuriy maqsadlarda foydalanilmaydi;
• oddiy faoliyat jarayonida sotish uchun moʻljallanmagan.

Misollar: chegara qayerdan oʻtadi

• uchinchi shaxslarga ijaraga berilgan ofis binosi — investitsiya mulki;
• foydalanish haqida qaror qabul qilinmagan holda narx oshishini kutib sotib olingan yer uchastkasi — odatda investitsiya mulki;
• kompaniyaning oʻzi ishlaydigan bino (ofis, ombor, sex) — IAS 40 emas, IAS 16 boʻyicha asosiy vosita;
• developer xaridorlarga sotish uchun quradigan kvartiralar — investitsiya mulki emas, IAS 2 boʻyicha zaxiralar;
• aralash foydalanish: binoning bir qismi ijaraga berilsa, bir qismini kompaniyaning oʻzi egallasa va qismlarni alohida sotish yoki ijaraga berish mumkin boʻlsa, ular alohida hisobga olinadi; mumkin boʻlmasa — tasnifni oʻz ehtiyojlari uchun foydalanishning ahamiyatliligi belgilaydi (bu qaror hisob siyosatida qayd etiladi);
• kompaniya ijaraga olib, subijaraga bergan obyekt: IFRS 16 chiqishi bilan IAS 40 doirasi kengaytirildi va ijarachi foydalanish huquqi shaklidagi aktiv sifatida saqlaydigan investitsiya mulkini ham oʻz ichiga oladi.

Dastlabki baholash

Investitsiya mulki dastlab tannarx boʻyicha baholanadi — sotib olish narxi va sotib olish bilan bevosita bogʻliq xarajatlar (yuridik xizmatlar, bojlar va hokazo). Ijarachi foydalanish huquqi sifatida hisobga oladigan obyekt uchun dastlabki qiymat 2016-yilda IAS 17 oʻrniga chiqarilgan ijara standarti (IFRS 16) qoidalari boʻyicha aniqlanadi.

Keyingi baholash: ikki variant

Keyingi baholash uchun kompaniya hisob siyosati sifatida adolatli qiymat modelini yoki tannarx boʻyicha hisob modelini tanlaydi — va uni barcha investitsiya mulki obyektlariga qoʻllaydi. Tanlovdan qatʼi nazar, adolatli qiymatni hamma aniqlashi kerak: birinchi modelda — baholash uchun, ikkinchisida — yoritish uchun.

• adolatli qiymat modeli: obyekt har bir hisobot davri oxirida qayta baholanadi, adolatli qiymat oʻzgarishlari yuzaga kelishi bilan foyda yoki zararda tan olinadi; amortizatsiya hisoblanmaydi;
• adolatli qiymat — obyekt xabardor, bitim tuzishni istagan mustaqil taraflar oʻrtasida bitim xarajatlarini chegirmasdan almashtirilishi mumkin boʻlgan narx (batafsil — IFRS 13); u hisobot davri oxiridagi bozor sharoitlarini aks ettiradi;
• tannarx modeli: obyekt tannarxdan toʻplangan amortizatsiya va toʻplangan qadrsizlanish zararlari chegirilgan holda hisobga olinadi, adolatli qiymat esa izohlarda yoritiladi;
• investitsiya mulkining chiqib ketishidan foyda va zararlar ikkala modelda ham foyda yoki zararda tan olinadi.

Modelni qanday tanlash

• adolatli qiymat modeli hisobot foydalanuvchilariga dolzarb bozor manzarasini beradi, lekin foydani beqaror qiladi va har yili baholashni talab qiladi — koʻpincha mustaqil baholovchi jalb qilinadi;
• tannarx modelini qoʻllash osonroq va asosiy vositalarning milliy hisobiga yaqinroq, ammo adolatli qiymatni baribir aniqlash va yoritish kerak;
• taqqoslanadigan bitimlar kam boʻlgan koʻchmas mulk bozori uchun baholash metodikasini oldindan oʻylab qoʻying (ijara oqimlari boʻyicha daromad yondashuvi, oʻxshash obyektlar bilan bitimlar boʻyicha qiyosiy yondashuv) va dastlabki maʼlumotlarni hujjatlashtiring;
• modelni oʻzgartirish — hisob siyosatini oʻzgartirish, shuning uchun tanlovni har yili qayta koʻrib chiqmasdan, MHXSga oʻtishda ongli ravishda qilgan maʼqul.

Toifaga va toifadan oʻtkazish

2016-yil dekabrida MHXS Kengashi IAS 40 ga «Investitsiya mulkini oʻtkazish» tuzatishlarini chiqardi, ular obyekt investitsiya mulkiga yoki undan qachon oʻtkazilishini aniqlashtirdi. Mohiyati — oʻtkazish shunchaki rahbariyat niyati oʻzgarganda emas, obyektdan haqiqiy foydalanish oʻzgarganda aks ettiriladi.

• kompaniya oʻz ofisidan koʻchib chiqib, uni ijaraga berdi — asosiy vositalardan investitsiya mulkiga oʻtkazish;
• kompaniya ilgari ijaraga berilgan binoni oʻzi egallay boshladi — teskari oʻtkazish;
• obyektni oddiy faoliyat jarayonida sotishga tayyorlash boshlandi — zaxiralarga oʻtkazish;
• foydalanish oʻzgarishini hujjatlar bilan tasdiqlang: ijara shartnomalari, qabul qilish-topshirish dalolatnomalari, boʻlinmalarni joylashtirish haqidagi buyruqlar.

Birinchi qoʻllashdagi odatiy xatolar

• ijaraga berilgan bino milliy hisobdagi «odat» boʻyicha asosiy vositalarda qoladi;
• tanlangan model barcha obyektlarga qoʻllanilmaydi — masalan, binolarning bir qismi adolatli qiymat boʻyicha, bir qismi tannarx boʻyicha;
• adolatli qiymat modelida amortizatsiya hisoblashda davom etiladi;
• tannarx modelida adolatli qiymat yoritilmaydi;
• adolatli qiymat oʻzgarishlari asosiy vositalarni qayta baholashdagi kabi kapitalda aks ettiriladi, foyda yoki zararda emas.