МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»: ключевые требования и примеры

Что такое инвестиционная недвижимость

Инвестиционная недвижимость — это земля или здание (в том числе часть здания) либо и то и другое, которые одновременно отвечают четырём признакам. Объект, находящийся в реконструкции, тоже может оставаться инвестиционной недвижимостью.

• держится для получения арендного дохода, для прироста стоимости капитала или для того и другого;
• не занимается самим владельцем;
• не используется в производстве или поставке товаров и услуг или в административных целях;
• не предназначен для продажи в ходе обычной деятельности.

Примеры: где проходит граница

• офисное здание, сданное в аренду сторонним арендаторам, — инвестиционная недвижимость;
• земельный участок, купленный в расчёте на рост цены, без решения о его использовании, — как правило, инвестиционная недвижимость;
• здание, в котором работает сама компания (офис, склад, цех), — основное средство по IAS 16, а не IAS 40;
• квартиры, которые девелопер строит для продажи покупателям, — запасы по IAS 2, а не инвестиционная недвижимость;
• смешанное использование: если часть здания сдаётся, а часть занимает сама компания, и части можно продать или сдать отдельно, их учитывают раздельно; если нельзя — классификацию определяет существенность собственного использования (это решение фиксируют в учётной политике).
• объект, арендованный компанией и сданный в субаренду: с выходом IFRS 16 сфера IAS 40 расширена и включает инвестиционную недвижимость, которую арендатор держит как актив в форме права пользования.

Первоначальная оценка

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости — цене покупки и затратам, непосредственно связанным с приобретением (юридические услуги, пошлины и т. п.). Для объекта, который арендатор учитывает как право пользования, первоначальная стоимость определяется по правилам стандарта об аренде (IFRS 16), выпущенного в 2016 году взамен IAS 17.

Последующая оценка: два варианта

Для последующей оценки компания выбирает в качестве учётной политики либо модель справедливой стоимости, либо модель учёта по себестоимости — и применяет её ко всем объектам инвестиционной недвижимости. Независимо от выбора справедливую стоимость определять придётся всем: при первой модели — для оценки, при второй — для раскрытия.

• модель справедливой стоимости: объект переоценивается на конец каждого отчётного периода, изменения справедливой стоимости признаются в прибыли или убытке по мере возникновения; амортизация не начисляется;
• справедливая стоимость — цена, по которой объект мог бы быть обменян между осведомлёнными, желающими совершить сделку независимыми сторонами, без вычета затрат по сделке (подробнее — IFRS 13); она отражает рыночные условия на конец отчётного периода;
• модель по себестоимости: объект учитывается по себестоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, а справедливая стоимость раскрывается в примечаниях;
• прибыли и убытки от выбытия инвестиционной недвижимости в обеих моделях признаются в прибыли или убытке.

Как выбрать модель

• модель справедливой стоимости даёт пользователям отчётности актуальную рыночную картину, но делает прибыль волатильной и требует ежегодной оценки — часто с привлечением независимого оценщика;
• модель по себестоимости проще в применении и ближе к национальному учёту основных средств, но справедливую стоимость всё равно нужно определять и раскрывать;
• для рынка недвижимости, где мало сопоставимых сделок, заранее продумайте методику оценки (доходный подход по арендным потокам, сравнительный — по сделкам с похожими объектами) и документируйте исходные данные;
• смена модели — это изменение учётной политики, поэтому выбор лучше сделать осознанно при переходе на МСФО, а не пересматривать ежегодно.

Переводы в категорию и из неё

В декабре 2016 года Совет по МСФО выпустил поправки «Переводы инвестиционной недвижимости» к IAS 40, которые уточнили, когда объект переводится в инвестиционную недвижимость или из неё. Суть — перевод отражается при изменении фактического использования объекта, а не просто при смене намерений руководства.

• компания съехала из своего офиса и сдала его в аренду — перевод из основных средств в инвестиционную недвижимость;
• компания начала занимать ранее сданное здание сама — обратный перевод;
• начата подготовка объекта к продаже в ходе обычной деятельности — перевод в запасы;
• подтверждайте изменение использования документами: договорами аренды, актами приёма-передачи, приказами о размещении подразделений.

Типичные ошибки при первом применении

• сданное в аренду здание остаётся в основных средствах «по привычке» из национального учёта;
• выбранная модель применяется не ко всем объектам — например, часть зданий по справедливой стоимости, часть по себестоимости;
• при модели справедливой стоимости продолжают начислять амортизацию;
• при модели по себестоимости не раскрывают справедливую стоимость;
• изменения справедливой стоимости отражают в капитале, а не в прибыли или убытке, как при переоценке основных средств.