Koʻchmas mulk agentligi va rieltorlar auditi

Tekshiruv nima uchun kerak va uni kim buyurtma qilishi mumkin

Tashabbus tarzidagi audit tekshiruvi qonun talabi bilan emas, manfaatdor tomonning qarori bilan oʻtkaziladi. Auditorlik faoliyati toʻgʻrisidagi qonunga koʻra, tashabbus tarzidagi tekshiruv buyurtmachilari yuridik shaxsning oʻzi, uning mulkdori, shuningdek ustav fondida (ustav kapitalida) ulushi kamida besh foiz boʻlgan ishtirokchilar va aksiyadorlar boʻlishi mumkin. Predmet, muddatlar va boshqa shartlar auditorlik tashkiloti bilan tuzilgan shartnomada belgilanadi.

Koʻchmas mulk agentligi uchun odatiy sabablar: mulkdor rieltorlar komissiyani kassadan chetlab oʻtmayotganiga ishonch hosil qilmoqchi; biznesni sotish yoki investor kirishidan oldin mijozlar oldidagi haqiqiy majburiyatlarni bilish kerak; agentlik oʻsmoqda, shartnomalar boʻyicha hisob esa bitimlar sonidan orqada qolmoqda.

Shartnoma konstruksiyasi: aslida nima imzolangan

Audit shartnomalardan boshlanadi, chunki qolgan hamma narsa ularga bogʻliq. Fuqarolik kodeksi topshiriq va komissiyani farqlaydi. Topshiriq shartnomasi boʻyicha vakil yuridik harakatlarni topshiriq beruvchining nomidan va hisobidan bajaradi, bitim boʻyicha huquq va majburiyatlar bevosita topshiriq beruvchida vujudga keladi. Komissiya shartnomasi boʻyicha komissioner bitimlarni oʻz nomidan, ammo komitent hisobidan tuzadi.

«Agentlik shartnomasi» nomi hech narsani hal qilmaydi — auditor mazmunni amaliyot bilan solishtiradi. Xaridor yoki ijarachi bilan shartnomani kim imzolaydi? Hisob-fakturalar kimning nomiga yozilgan va pul kimning hisobiga tushadi? Natija uchun mijoz oldida kim javob beradi? Agar shartnoma agentlik deb nomlansa-yu, agentlik toʻlovlarni amalda oʻz hisobvaragʻiga qabul qilib, mulkdor bilan oʻzi hisob-kitob qilsa, soliq va hisob oqibatlari shartnomada nazarda tutilganidan farq qiladi.

Alohida bitim barbod boʻlganda mukofot taqdiri tekshiriladi. Komissiya uchun qonunda shunday deyilgan: agar shartnoma komitentga bogʻliq sabablarga koʻra bajarilmagan boʻlsa, komissioner komissiya mukofotiga boʻlgan huquqini saqlab qoladi. Mijoz bilan shartnomada bu boʻlmasa, agentlik allaqachon bajarilgan ish uchun haq olmay qolish xavfiga duch keladi.

Mukofot va vositachining soliq bazasi

Asosiy soliq savoli — agentlik daromadi nima hisoblanadi. Komissiya, topshiriq va boshqa vositachilik shartnomalari boʻyicha vositachilar uchun Soliq kodeksi tovarlarni (xizmatlarni) sotishdan daromadni butun bitim summasi emas, balki koʻrsatilgan xizmatlar uchun mukofot summasi sifatida belgilaydi. Shuning uchun egasiga moʻljallangan xaridor pullari agentlik daromadiga kirmaydi: Kodeks soliq solishda hisobga olinmaydigan daromadlardan komissionerga yoki vakilga vositachilik shartnomasi majburiyatlarini bajarish munosabati bilan tushgan mol-mulkni (mukofotdan tashqari), shuningdek topshiriq beruvchi uchun qilingan xarajatlarni qoplash hisobiga tushganini chiqarib tashlaydi.

Tuzoq — aylanmadan olinadigan soliq rejimi. Vositachilik xizmatlari koʻrsatuvchi soliq toʻlovchilar uchun Kodeksning 462-moddasi boshqacha qoida belgilaydi: tovarlarni (xizmatlarni) sotishdan daromad umumiy sotish aylanmasidan (bitim summasidan) kelib chiqib aniqlanadi. Agar agentlik shu rejimda ishlab, odatga koʻra bazani faqat komissiyadan hisoblasa, auditor bunga eʼtibor qaratishi shart: gap soliq kam toʻlanishi mumkinligi haqida. Qaysi rejim qoʻllanishini soliq hisoboti maʼlumotlari va hisob siyosati boʻyicha tekshirish kerak, buxgalterning ogʻzaki izohlari boʻyicha emas.

Bayona va taʼminot toʻlovlari

Eng xavfli hudud — «saqlashdagi» mijoz pullari. Buxgalteriyada ular koʻpincha «depozit», «bron», «taʼminot toʻlovi» nomlari ostida oʻtadi, vaholanki huquqiy jihatdan bular turli narsalar boʻlishi mumkin. Fuqarolik kodeksida majburiyatlar bajarilishini taʼminlash usullari orasida birinchi navbatda bayona turadi: bu tomonlardan biri tomonidan shartnoma tuzilganligining isboti sifatida va uning bajarilishini taʼminlash uchun beriladigan pul summasi. Bayona toʻgʻrisidagi kelishuv summasidan qatʼi nazar yozma shaklda tuzilishi kerak.

Oqibatlar har xil. Agar summa bayona deb atalgan, ammo yozma kelishuv boʻlmasa va shubha tugʻilsa, qonun uni, boshqacha isbotlanmasa, avans sifatida toʻlangan deb hisoblaydi. Majburiyat tomonlarning kelishuviga koʻra bajarilishi boshlanishidan oldin yoki bajarish imkonsizligi tufayli tugatilsa, bayona qaytarilishi kerak. Shartnomani bajarmaslik uchun bayona bergan tomon javobgar boʻlsa, bayona ikkinchi tomonda qoladi; bayona olgan tomon javobgar boʻlsa, u boshqa tomonga bayonaning ikki baravar summasini toʻlashi shart. Agentlik uchun bu toʻgʻridan-toʻgʻri moliyaviy xavf: xaridordan mulkdor manfaatida qabul qilingan bayona, uni olgan tomonning aybi bilan bitim barbod boʻlganda, ikki baravar miqdorda qoplanishi kerak boʻladi.

Auditor nimaga qaraydi: bu summalar balansning qaysi hisobvaragʻi va qaysi moddasida koʻrsatilgan; yozma kelishuv bormi; ular kimga tegishli — mulkdorgami yoki agentlikkami; agentlik daromadiga tushib qolmaganmi. Agar summa agentlikning oʻz xizmatlari uchun avans sifatida kelgan boʻlsa, soliq oqibatlari boshqacha: Kodeks sotiladigan tovarlar (xizmatlar) uchun oldindan toʻlov (avans) koʻrinishida olingan mablagʻlarni soliq solinadigan daromadlarga kiritmaydi, shuning uchun toʻlov aynan nima uchun ekanini koʻrish muhim.

Printsipal yoki agent: MHXS boʻyicha tushumni qanday koʻrsatish

Agar agentlik MHXS boʻyicha hisobot tayyorlasa yoki shunga tayyorlanayotgan boʻlsa, yana bir savol qoʻshiladi: tushumni bitimning toʻliq summasida koʻrsatish yoki faqat komissiya miqdorida. IFRS 15 standarti printsipal va agentni farqlaydi. Tashkilot aniqlangan tovar yoki xizmatni mijozga berishdan oldin nazorat qilsa, u printsipal hisoblanadi. Agent bunday nazoratga ega emas.

Aniqlash uchun belgilardan foydalaniladi: majburiyatni bajarish uchun asosiy javobgarlik, zaxiralar xavfi va narxni belgilashdagi erkinlik. Rieltorlik biznesi uchun bu shuni anglatadi: agar agentlik faqat xaridor topib, foiz olsa, u agent hisoblanadi va faqat mukofotni tan oladi. Agar u obyektni oʻzi ijaraga olib, oʻz shartlarida keyingisiga bersa, baho boshqacha boʻladi. Auditor bu mezonlarni nomiga emas, har bir namunaviy shartnoma shartlariga qoʻllaydi.

Misol: bazadagi xato natijani qanday oʻzgartiradi

Shartli misol, raqamlar xayoliy va faqat tushuntirish uchun. Agentlik 500 mln soʻmlik oldi-sotdi bitimini oʻtkazdi, shartnoma boʻyicha mukofot — 2%, yaʼni 10 mln soʻm. Bundan tashqari, xaridor 20 mln soʻm bayona kiritdi, uni agentlik rasmiylashtirishgacha vaqtincha oʻz hisobvaragʻida saqlaydi.

Toʻgʻri hisob: agentlik daromadi sifatida 10 mln soʻm mukofot tan olinadi, 20 mln soʻm esa mijoz oldidagi majburiyat yoki mulkdorga berilgan summa hisoblanadi. Odatiy xato: bayona tushumga yozilgan yoki, aksincha, mukofot yozma roziliksiz undan ushlab qolingan. Shunda oy uchun hisobot 10 emas, 30 mln soʻm daromad koʻrsatadi, bayona qaytarilganda esa buxgalteriyada «zarar» yoki tushunarsiz tuzatish paydo boʻladi.

Vositachining hisoboti va tekshiruv uchun hujjatlar

Soliq kodeksi boshqa shaxs manfaatida komissiya (topshiriq) shartnomalari asosida tadbirkorlik faoliyatini olib boruvchi shaxslardan olingan va berilgan hisob-fakturalar hisobi jurnallaridan maʼlumotlarni taqdim etishni toʻgʻridan-toʻgʻri talab qiladi. Agar agentlik QQS toʻlovchisi boʻlmasa, hisobotga faqat vositachilik operatsiyalari boʻyicha maʼlumotlar kiritiladi. Auditor bu jurnallar har bir komitent boʻyicha alohida yuritilishini va shartnomalar bilan mos kelishini tekshiradi.

Tekshiruv boshlanishiga quyidagilarni tayyorlang:

• taʼsis hujjatlari, hisob siyosati va soliq solish rejimi toʻgʻrisidagi buyruqlar;
• mijozlar va mulkdorlar bilan barcha shartnoma turlari, mukofot boʻyicha qoʻshimcha kelishuvlar bilan birga;
• bayona va taʼminot toʻlovlari toʻgʻrisidagi kelishuvlar, toʻlov topshiriqnomalari, kassa hujjatlari;
• bajarilgan ishlar dalolatnomalari va agentning printsipal oldidagi hisobotlari;
• rieltorlar komissiyalari reyestri va ularning bitimlar boʻyicha mukofoti hisob-kitobi;
• tekshirilayotgan davr uchun soliq hisoboti va hisob-fakturalar jurnallari.

Audit topadigan odatiy xatolar

• mukofot xizmat koʻrsatilgan fakt boʻyicha emas, toʻlov sanasi boʻyicha tan olingan, yoki aksincha, hisob siyosatida qoida yoʻq;
• mijozlar pullari oʻzinikidan ajratilmagan va tushumda koʻrsatilgan;
• «depozit» yoki «bron» yozma kelishuvsiz bayona deb atalgan;
• shartnomada bitim amalga oshmaganda mukofot toʻlash va qaytarish tartibi yozilmagan;
• rieltorlarga komissiya tasdiqlovchi dalolatnoma va shartnomalarsiz hisoblangan;
• soliq rejimi vositachilar uchun qoida tahlil qilinmasdan tanlangan.