Аудит агентства недвижимости и риелторов

Зачем нужна проверка и кто может её заказать

Инициативная аудиторская проверка проводится не по требованию закона, а по решению заинтересованной стороны. По закону об аудиторской деятельности заказчиками инициативной проверки могут быть юридическое лицо, его собственник, а также участники и акционеры с долей в уставном капитале не менее пяти процентов. Предмет, сроки и другие условия определяются договором с аудиторской организацией.

Для агентства недвижимости типичные поводы такие: собственник хочет убедиться, что риелторы не «уводят» комиссию мимо кассы; перед продажей бизнеса или входом инвестора нужно понять реальные обязательства перед клиентами; агентство растёт, а учёт по договорам не успевает за числом сделок.

Договорная конструкция: что на самом деле подписано

Аудит начинается с договоров, потому что от них зависит всё остальное. Гражданский кодекс различает поручение и комиссию. По договору поручения поверенный совершает юридические действия от имени и за счёт доверителя, и права и обязанности по сделке возникают непосредственно у доверителя. По договору комиссии комиссионер совершает сделки от своего имени, но за счёт комитента.

Название «агентский договор» ничего не решает — аудитор сверяет содержание с практикой. Кто подписывает договор с покупателем или арендатором? На чьё имя выставлены счета и принимаются деньги? Кто отвечает перед клиентом за результат? Если договор называется агентским, а агентство фактически принимает платежи на свой счёт и рассчитывается с собственником само, налоговые и учётные последствия будут отличаться от тех, что заложены в договоре.

Отдельно проверяется судьба вознаграждения, если сделка сорвалась. Для комиссии закон предусматривает: если договор не исполнен по причинам, зависящим от комитента, комиссионер сохраняет право на комиссионное вознаграждение. Если в договоре с клиентом этого нет, агентство рискует остаться без оплаты за уже проделанную работу.

Вознаграждение и налоговая база посредника

Главный налоговый вопрос — что считать доходом агентства. Для посредников по договору комиссии, поручения и другим посредническим договорам Налоговый кодекс определяет доход от реализации как сумму вознаграждения за оказанные услуги, а не как всю сумму сделки. Поэтому деньги покупателя, предназначенные собственнику, в доход агентства не входят: Кодекс выводит из налогооблагаемых доходов имущество (за исключением вознаграждения), поступившее комиссионеру или поверенному в связи с исполнением посреднического договора, а также в счёт возмещения затрат за доверителя.

Ловушка — режим налога с оборота. Для налогоплательщиков, оказывающих посреднические услуги, статья 462 Кодекса устанавливает иное правило: доход от реализации определяется исходя из общего оборота по реализации (суммы сделки). Если агентство работает на этом режиме и по привычке считает базу только с комиссии, аудитор обязан обратить на это внимание: речь о возможной недоплате налога. Какой режим применяется, нужно проверить по данным налоговой отчётности и учётной политике — не по устным пояснениям бухгалтера.

Задатки и обеспечительные платежи

Самая рискованная зона — деньги клиентов «на удержании». В бухгалтерии они часто проходят под названиями «депозит», «бронь», «обеспечительный платёж», хотя юридически это могут быть разные вещи. В Гражданском кодексе способом обеспечения исполнения обязательств названа в первую очередь такая форма, как задаток: это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Последствия различаются. Если сумма названа задатком, но письменного соглашения нет и возникают сомнения, закон считает её авансом, если не доказано иное. При прекращении обязательства по соглашению сторон до начала исполнения, либо из-за невозможности исполнения, задаток возвращается. Если за неисполнение ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны; если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить двойную сумму. Для агентства это означает прямой финансовый риск: задаток, принятый от покупателя в интересах собственника, при срыве по вине получателя придётся возмещать в двойном размере.

Что смотрит аудитор: на каком счёте и в какой статье баланса показаны эти суммы; есть ли письменное соглашение; кому они принадлежат — собственнику или агентству; не попали ли они в доход агентства. Если сумма поступила как аванс за собственные услуги агентства, налоговые последствия иные: Кодекс не включает в налогооблагаемые доходы средства, полученные в виде предварительной оплаты за реализуемые товары (услуги), поэтому важно видеть, за что именно платёж.

Принципал или агент: как показать выручку по МСФО

Если агентство готовит отчётность по МСФО или планирует это сделать, добавляется вопрос: показывать выручку в полной сумме сделки или только в размере комиссии. Стандарт МСФО (IFRS) 15 различает принципала и агента. Организация — принципал, если она контролирует определённый товар или услугу до их передачи клиенту. Агент такого контроля не имеет.

Для определения используются признаки: основная ответственность за выполнение обязательства, риск запасов и свобода в установлении цены. Для риелторского бизнеса это означает: если агентство лишь подбирает покупателя и получает процент, оно агент и признаёт только вознаграждение. Если оно само арендует объект и сдаёт его дальше на своих условиях, оценка будет иной. Эти критерии аудитор применяет к условиям каждого типового договора, а не к названию.

Пример: как ошибка в базе меняет результат

Условный пример, цифры вымышленные и нужны только для иллюстрации. Агентство провело сделку купли-продажи на 500 млн сум, вознаграждение по договору — 2%, то есть 10 млн сум. Кроме того, покупатель внёс задаток в 20 млн сум, который агентство временно держит на своём счёте до оформления.

Корректный учёт: доходом агентства признаётся 10 млн сум вознаграждения, а 20 млн сум — это обязательство перед клиентом либо переданная собственнику сумма. Типичная ошибка: задаток записан в выручку или, наоборот, вознаграждение удержано из него без письменного согласия. Тогда за месяц отчётность показывает 30 млн сум дохода вместо 10, а при возврате задатка в бухгалтерии появляется «убыток» или непонятная корректировка.

Отчётность посредника и документы для проверки

Налоговый кодекс прямо требует от лиц, которые ведут деятельность в интересах другого лица на основе договоров комиссии (поручения), представлять сведения из журналов учёта полученных и выставленных счетов-фактур. Если агентство не является плательщиком НДС, в отчётность включаются только сведения по посредническим операциям. Аудитор проверяет, что эти журналы ведутся отдельно по каждому комитенту и сходятся с договорами.

К началу проверки подготовьте:

• учредительные документы, учётную политику и приказы о режиме налогообложения;
• все типы договоров с клиентами и собственниками, включая допсоглашения о вознаграждении;
• соглашения о задатках и обеспечительных платежах, платёжные поручения, кассовые документы;
• акты выполненных работ и отчёты агента перед принципалом;
• реестр комиссионных риелторов и расчёт их вознаграждения по сделкам;
• налоговую отчётность и журналы счетов-фактур за проверяемый период.

Типичные ошибки, которые находит аудит

• вознаграждение признано по дате оплаты, а не по факту оказания услуги, либо наоборот без правила в учётной политике;
• деньги клиентов не отделены от собственных и показаны в выручке;
• «депозит» или «бронь» назван задатком без письменного соглашения;
• в договоре не прописаны выплата вознаграждения при несостоявшейся сделке и порядок возврата;
• риелторам начислены комиссионные без подтверждающих актов и договоров;
• режим налогообложения выбран без анализа правила для посредников.