Ijaraga olingan binoni taʼmirlash va yaxshilash: ijarachi xarajatlarni qanday hisobga oladi

Qonun boʻyicha taʼmir xarajatlarini kim koʻtaradi

Buni provodkalardan emas, shartnoma va Fuqarolik kodeksidan boshlash kerak. Ular xarajatlar kimniki ekanini, demak ijarachining qoplash huquqi bor-yoʻqligini belgilaydi. Taqsimot oddiy: joriy taʼmir ijarachida, kapital taʼmir ijaraga beruvchida, lekin shartnoma buni boshqacha taqsimlashi mumkin.

Agar ijaraga beruvchi oʻzi bajarishi shart boʻlgan kapital taʼmirni bajarmasa, qonun ijarachiga chiqish yoʻlini beradi: taʼmirni oʻzi bajarib, pulni qaytarib olish. Buning uchun ijaraga beruvchiga yozma talabnoma, smeta va dalolatnomalarni oldindan saqlang, aks holda ijaraga beruvchining majburiyatini isbotlash qiyin boʻladi.

• Joriy taʼmir va mol-mulkni saqlash xarajatlarini, qonun yoki shartnomada boshqacha belgilanmagan boʻlsa, ijarachi koʻtaradi (FKning 548-moddasi).
• Kapital taʼmirni, qonunchilikda yoki shartnomada boshqacha nazarda tutilmagan boʻlsa, ijaraga beruvchi oʻz hisobidan bajaradi (FKning 547-moddasi).
• Ijaraga beruvchi kapital taʼmir majburiyatini buzsa, ijarachi uni oʻzi bajarib, qiymatini ijaraga beruvchidan undirishga yoki ijara haqiga hisobga olishga haqli (FKning 547-moddasi).

Ajratib boʻladigan va boʻlmaydigan yaxshilanmalar: kimning mulki va nima qoplanadi

Yaxshilanmalar taʼmir emas, balki obyekt imkoniyatlarini oshiradigan oʻzgarishlardir: yangi toʻsiqlar, oʻrnatilgan ventilyatsiya, qoʻshimcha elektr simlari. Asosiy savol: ularni binoga zarar yetkazmasdan olib tashlash mumkinmi. Stellaj va mebel ajratib boʻladi, suvoq, sement qorishmasi va yashirin simlar esa yoʻq.

Hammasi ijaraga beruvchining roziligiga bogʻliq. Muayyan ishlarga taxminiy smeta bilan yozma rozilik bu mavzudagi eng muhim hujjat: usiz qoplash huquqi ham, soliq amortizatsiyasi huquqi ham yoʻqoladi (quyida qarang).

• Ajratib boʻladigan yaxshilanmalar, shartnomada boshqacha belgilanmagan boʻlsa, ijarachining mulki hisoblanadi (FKning 555-moddasi).
• Ijarachi hisobidan va ijaraga beruvchining roziligi bilan qilingan ajratib boʻlmaydigan yaxshilanmalar uchun shartnoma tugagach, shartnomada boshqacha nazarda tutilmagan boʻlsa, ularning qiymatini qoplashni talab qilish huquqi bor (FKning 555-moddasi).
• Ijaraga beruvchining roziligisiz qilingan ajratib boʻlmaydigan yaxshilanmalar, qonunda boshqacha nazarda tutilmagan boʻlsa, qoplanmaydi (FKning 555-moddasi).
• Ijaraga olingan mol-mulkdan hisoblangan amortizatsiya ajratmalari hisobidan qilingan yaxshilanmalar ijaraga beruvchiga tegishli (FKning 555-moddasi).

Davr xarajati yoki kapital qoʻyilma: buxgalteriya hisobida qanday hal qilinadi

5-sonli BHMS «Asosiy vositalar» mezon beradi. Obyektni ishchi holatda saqlashga qaratilgan xarajatlar tegishli hisobot davrining xarajatlaridir. Qoʻshimcha qurish, rekonstruksiya, modernizatsiya, texnik qayta jihozlash xarajatlari, agar obyektning dastlab qabul qilingan koʻrsatkichlari (masalan, foydali xizmat muddati yoki foydalanish sifati) yaxshilansa, uning boshlangʻich qiymatini oshiradi. Kelgusi iqtisodiy naflikni oshirmaydigan barcha xarajatlar davr xarajati sifatida eʼtirof etiladi (5-sonli BHMSning 25, 26, 50-bandlari).

Ijaraga olingan obyektlar uchun alohida qoida bor: ularga kapital qoʻyilmalar hisobot yilida foydalanishga qabul qilingan obyektlar boʻyicha xarajatlar summasida har yili asosiy vositalar tarkibiga kiritiladi (5-sonli BHMSning 27-bandi). Yaʼni uzoq davom etgan taʼmirda barcha ishlar tugashini kutish shart emas.

Endi 6-sonli BHMS nima deyishi haqida. Moliyaviy ijara (lizing) uchun 32-band ijarachining yaxshilash xarajatlarini obyekt qiymatini oshiradigan kapital qoʻyilmalarga aniq kiritadi. Operativ ijara, yaʼni ofis yoki doʻkonning oddiy ijarasi uchun obyekt ijarachida balansdan tashqari schyotda hisobga olinadi, ijara toʻlovlari esa ishlab chiqarish tannarxiga yoki davr xarajatlariga kiritiladi (47, 48-bandlar). Standartda operativ ijarada yaxshilanmalar haqida alohida qoida yoʻq. Shuning uchun 5-sonli BHMSga tayaning va tartibni hisob siyosatida mustahkamlang: bu kasbiy mulohaza, toʻgʻridan-toʻgʻri norma emas.

• Qoplamani almashtirish, boʻyash, xususiyatlarni oʻzgartirmaydigan mayda tiklash ishlari: joriy taʼmir, davr xarajati.
• Qayta rejalashtirish, yangi muhandislik tizimlari, binoning imkoniyatlarini oshiradigan ichki pardozlash: kapitallashtirish uchun nomzod.
• Munozarali ishlarni dalolatnoma va smetalar boʻyicha ajrating: alohida joriy taʼmir, alohida yaxshilanmalar.

Soliq hisobi va yaxshilanmalar amortizatsiyasi

Soliq kodeksida (306-modda) ijarachi tomonidan ijaraga beruvchining roziligi bilan amalga oshirilgan ajratib boʻlmaydigan yaxshilanmalar shaklidagi ijaraga olingan aktivlarga kapital qoʻyilmalar amortizatsiya qilinadigan aktiv deb eʼtirof etiladi. Kim amortizatsiya qilishi qoplashga bogʻliq: ijaraga beruvchi qoʻyilmalar qiymatini ijarachiga qaytarsa, ularni ijaraga beruvchi amortizatsiya qiladi; qaytarmasa, ijarachi.

Amaliyot uchun xulosa: qoplash shartini shartnomada oldindan yozib qoʻygan maʼqul. Rozilik yoʻq: amortizatsiya qilinadigan aktiv ham yoʻq. Soliq amortizatsiya meʼyorlari va hisobdan chiqarish muddatini 306-moddaning amaldagi tahriri va hisob siyosatingizdan oling; tahrir boʻyicha xato qilmaslik uchun bu yerda aniq stavkalar keltirilmaydi.

• Ijaraga beruvchining roziligi bilan va qoplashsiz: ijarachi amortizatsiya qiladi (SKning 306-moddasi).
• Ijaraga beruvchining roziligi bilan va qoplash bilan: ijaraga beruvchi amortizatsiya qiladi (SKning 306-moddasi).
• Ijaraga beruvchining roziligisiz SKning 306-moddasi qoʻyilmalarni ijarachining amortizatsiya qilinadigan aktiviga kiritmaydi.

Shartli sonlar bilan misol

Bu shartli misol, norma ham, muayyan stavka boʻyicha tavsiya ham emas. Kompaniya doʻkonni besh yilga ijaraga oladi. U ijaraga beruvchi bilan kelishib, oʻz hisobidan 120 mln soʻmlik ajratib boʻlmaydigan yaxshilanmalarni bajardi, alohida 10 mln soʻmga boʻyash va pol qoplamasini almashtirishni amalga oshirdi. Shartnomada qoplash nazarda tutilmagan.

Boʻyash va qoplamani almashtirishni (10 mln) kompaniya joriy taʼmir deb hisoblaydi: bu davr xarajati. Yaxshilanmalarni (120 mln) ijaraga olingan obyektga qoʻyilma sifatida kapitallashtiradi. Agar hisob siyosati hisobdan chiqarish muddatini shartnoma muddatiga bogʻlasa, chiziqli usulda besh yilda yiliga 24 mln soʻm chiqadi. Aniq muddat tashkilotning tanlovi, u asoslangan boʻlishi va izchil qoʻllanishi kerak.

Qaysi hujjatlarni yigʻish va qanday xatolardan qochish kerak

Ijara boʻyicha soliq va audit savollari deyarli har doim yetishmayotgan hujjatlarga taqaladi. Minimal toʻplam: taʼmir va yaxshilanmalar shartiga ega shartnoma, ijaraga beruvchining yozma roziligi, smeta, bajarilgan ishlar dalolatnomalari va natijani qayd etuvchi hujjat: qiymat qoplanadimi yoki yoʻq.

• Butun taʼmirni xarajatga chiqarish, holbuki ishlarning bir qismi ajratib boʻlmaydigan yaxshilanmalar.
• Ijaraga beruvchining yozma roziligisiz qoʻyilmalarni kapitallashtirish va amortizatsiya asosini yoʻqotish.
• Dalolatnomalarda joriy taʼmir va yaxshilanmalarni ajratmaslik, natijada qiymatni hisob-kitob yoʻli bilan aniqlashga toʻgʻri kelishi.
• Shartnoma muddatli ekanini hisobga olmaslik: u tugagach, ajratib boʻlmaydigan yaxshilanmalar ijaraga beruvchida qoladi, qoplash esa rozilik va shartnoma shartlariga bogʻliq.
• Operativ ijarada yaxshilanmalar hisobi tartibini hisob siyosatida mustahkamlamaslik.