Tijorat koʻchmas mulki bor kompaniyani due diligence: sotib olishdan oldin ijara biznesi

Xaridor kompaniya bilan birga nimani oladi

MChJ ulushini sotib olishda obyekt kompaniya balansida qoladi, shuning uchun huquqlar ham, qarzlar ham oʻtadi. Birinchi qadam — koʻchmas mulk haqiqatan jamiyatga tegishli ekanini, unga yuk (garov, taqiq) yoʻqligini va u boʻyicha nizolar mavjud emasligini aniqlash. Keyin daromad nimadan tashkil topganini tushunish kerak: qaysi xonalar, kimga, qanday shartlarda va qancha muddatga ijaraga berilgan.

Soliq bloki uchun muhimi shuki, yuridik shaxslar mulk soligʻi aynan koʻchmas mulk bilan bogʻliq. Soliq solish obyekti koʻchmas mulk hisoblanadi (SK 411-modda), shuning uchun balansda turgan bino ijaraga berilganmi yoki boʻsh turibdimi — soliq toʻlash majburiyatini keltirib chiqaradi.

Rent roll: ijara oqimini solishtirish

Rent roll — har bir xona boʻyicha ijarachilar reyestri. Uni sotuvchining oʻzi tayyorlaydi, shuning uchun tekshiruvchining vazifasi faylga ishonib qolmasdan, uni birlamchi hujjatlar va pul harakati bilan solishtirishdir.

• ijara shartnomalari va qoʻshimcha kelishuvlar: muddat, indekslash tartibi, muddatidan oldin bekor qilish huquqi, xonani qaytarish shartlari;
• tekshiruv davridagi dalolatnomalar va hisobvaraq-fakturalar hamda ularning rent roll maʼlumotlariga mosligi;
• bank koʻchirmalari: ijarachilardan toʻlovlar eʼlon qilingan miqdorda va oʻz vaqtida tushyaptimi;
• ijara haqi boʻyicha debitorlik qarzi va uning muddati;
• ijarachilarning depozitlari va kafolat toʻlovlari: summasi, qayerda saqlanishi, hisobda qanday aks ettirilgani;
• reyestrning yakuniy qatorida koʻrinmaydigan ijara tanaffuslari va chegirmalar;
• eng yirik ijarachilarning tushumdagi ulushi va ular shartnomalarining muddati.

Ijarachilar depozitlari va yashirin majburiyatlar

Ijarachidan olingan depozit kompaniyaning daromadi emas, balki chiqib ketishda pulni qaytarish majburiyatidir. Xaridor depozitlar summasi shartnomalar bilan tasdiqlanganini, hisobvaraqlarda turganini (sotuvchining joriy ehtiyojlariga sarflanmaganini) va majburiyatlarda hisobga olinganini tekshirishi kerak. Pul boʻlmasa, bu summani bitim narxidan qarz kabi ayirish maqsadga muvofiq.

Alohida xonalarni taʼmirlash va yaxshilash majburiyatlari, ijarachilarga berilgan kafolatlar, obyekt holati boʻyicha hal etilmagan daʼvolar, shuningdek, boshqaruv kompaniyasi va pudratchilar bilan kelishuvlarni ham tekshiring.

IAS 40 boʻyicha baholash va ijara hisoboti

Ijara daromadi yoki qiymat oshishi uchun saqlanadigan koʻchmas mulk IAS 40 boʻyicha investitsion hisoblanadi: standart uni to earn rentals or for capital appreciation or both saqlanadigan mulk sifatida tavsiflaydi. Agar egasi binodan oʻz faoliyatida foydalansa, yondashuv boshqacha — bu IAS 16 boʻyicha asosiy vosita.

IAS 40 kompaniyaga hisob siyosatini tanlash imkonini beradi: haqiqiy qiymat modeli yoki tannarx modeli, bunda barcha investitsion koʻchmas mulk uchun bitta model qoʻllanadi. Xaridor uchun farq tamoyilli. Haqiqiy qiymat modelida baholash oʻzgarishi toʻliq davr foydasi yoki zararida aks etadi, shuning uchun hisobotdagi foyda ijara bilan emas, qayta baholash bilan bogʻliq boʻlishi mumkin. Shu bilan birga haqiqiy qiymat, jumladan, amaldagi ijara shartnomalaridan tushadigan daromadni aks ettirishi kerak. Demak, rent rolldagi xato obyektning hisobotdagi qiymatini bevosita buzadi.

Ijaraga beruvchi tomondan IFRS 16 amal qiladi: har bir ijara shartnomasi operativ yoki moliyaviy ijara sifatida tasniflanadi. Ofis yoki ombor ijarasi uchun odatda bu operativ ijara, ammo sotib olish huquqi bilan yoki bino xizmat muddatiga yaqin muddatga tuzilgan shartnomalarni alohida tekshirish kerak. IAS 40 shuningdek ijara daromadini hamda ijara daromadi keltirgan va keltirmagan obyektlar boʻyicha bevosita operatsion xarajatlarni oshkor etishni talab qiladi — bu qatorlarni rent roll bilan solishtirish qulay.

Soliqlar: mulk soligʻi va ijaradan QQS

Mulk soligʻi. Binolar boʻyicha soliq bazasi — yillik oʻrtacha qoldiq qiymat (SK 412-modda); qoldiq qiymat boshlangʻich (tiklash) qiymati va amortizatsiya oʻrtasidagi farq sifatida aniqlanadi. Asosiy stavka — 1,5 foiz, agar moddada boshqacha belgilanmagan boʻlsa (SK 415-modda). Hisobot yiliga bir marta, hisobot davridan keyingi yilning 1 martidan kechiktirmay topshiriladi (SK 417-modda). Shartli misol (meʼyor emas): bino yillik oʻrtacha qoldiq qiymati 10 mlrd soʻm boʻlsa, asosiy stavka boʻyicha soliq 150 mln soʻmni tashkil etadi. 412-moddadagi minimal soliq bazasi haqidagi qoidalarni ham hisobga oling, ular hisobiy bazani oshirishi mumkin.

Sotuvchida imtiyoz yoki kamaytirilgan stavka qoʻllanganmi va hozir buning asosi bormi, tekshiring: egasi almashgach, shartlar saqlanmasligi mumkin.

QQS. Agar ijaraga beruvchi QQS toʻlovchisi boʻlsa, ijara asosiy stavka boʻyicha soliqqa tortiladi: u 12 foiz, agar SKning 36-bobida boshqacha belgilanmagan boʻlsa (258-modda). Koʻchmas mulkni ijaraga berish respublika hududidagi koʻchmas mulk bilan bogʻliq xizmatlarga bevosita kiritilgan (SK 241-modda). Shartli misol: soliqsiz ijara haqi 100 mln soʻm boʻlsa, QQS 12 mln soʻm boʻladi. Barcha shartlashuvlar boʻyicha hisobvaraq-fakturalar berilganini, depozitlar va kommunal xarajatlarni qayta fakturalashdan QQS yoʻqotilmaganini tekshiring.

Ijara biznesini sotib olishdagi tipik xatolar

• rent rollni bank va dalolatnomalar bilan solishtirmasdan qabul qilish;
• narxni hisoblashda ijarachilar depozitlarini majburiyat sifatida hisobga olmaslik;
• daromadni egasining xarajatlarini — mulk soligʻi, saqlash, taʼmirni — ayirmasdan «sof» deb hisoblash;
• eng yirik ijarachilar bilan shartnomalar muddati va shartlarini hamda egasi almashgach ularning ketish xavfini tekshirmaslik;
• IAS 40 boʻyicha qaysi hisob modeli qoʻllangani va haqiqiy qiymat qayerdan olingani tushunilmay turib baholashga tayanish;
• jamiyat bilan birga oʻtadigan oldingi davrlarning soliq hisob-kitoblarini nazardan qochirish.