Quruvchilar uchun MHXS: kvartiralar, ulushdorlar va uzoq muddatli loyihalar

Qurilish bosqichidagi kvartira — «uy topshirilgunga qadar avans» emas

Quruvchining tushumi uchun asosiy standart — IFRS 15. U besh qadamga asoslanadi: xaridor bilan shartnomani aniqlash, bajarish majburiyatlarini ajratish, bitim narxini aniqlash, uni majburiyatlar oʻrtasida taqsimlash va har bir majburiyat bajarilganda tushumni tan olish. Xaridor vaʼda qilingan tovar yoki xizmat ustidan nazoratni olganda tushum tan olinadi; majburiyat muayyan vaqt nuqtasida yoki vaqt davomida bajarilishi mumkin.

Ikki modelning farqi shu yerda. Nazorat faqat tayyor kvartira topshirilganda oʻtsa, tushum bir martada tan olinadi. Shartnoma shartlariga koʻra nazorat qurilish davomida oʻtsa, tushum bosqichma-bosqich, bajarilish darajasiga qarab tan olinadi. Qaysi model sizniki ekani shartnoma shartlariga va xaridor huquqlariga bogʻliq, hujjat nomiga emas: «ulushli ishtirok», «bron», «dastlabki shartnoma».

Amaliy xulosa: xaridor bilan birinchi shartnoma imzolanishidan oldin buxgalter va yurist birgalikda xaridor aynan nima va qaysi paytda olishini tahlil qiladi. Bu baho yozma qayd etiladi — auditor unga qaytadi.

Uy topshirilguncha xaridorlardan tushumlar

Tushum tan olinmaguncha xaridorlarning pullari daromad emas, shartnoma boʻyicha majburiyatdir. Ular balansda olingan avanslar sifatida turadi va tushum tan olingan sari yopiladi. Tushum vaqt davomida tan olinsa, bir vaqtning oʻzida shartnoma aktivi oshadi yoki majburiyat kamayadi — bu bajarilgan va toʻlangan ishlar nisbatiga bogʻliq.

Alohida masala — bitim narxi. Shartnoma boʻyicha haq oʻzgaruvchan qismni oʻz ichiga olsa, tashkilot oʻzi olishni kutayotgan summani baholashi kerak. Amalda oʻzgaruvchan qism sifatida erta toʻlov uchun chegirma, oʻlchovlardan keyin haqiqiy maydonga qarab narxni qayta hisoblash, muddatlarni buzganlik uchun jarimalar uchraydi.

Agar boʻlib toʻlash yillarga choʻzilgan boʻlsa, shartnomada moliyalashtirishning sezilarli tarkibiy qismi yoʻqligini tekshiring: bor boʻlsa, bitim narxi tuzatiladi. Bu xulosani hisob siyosatida mustahkamlash maqsadga muvofiq.

Loyiha xarajatlari: IAS 2 va tugallanmagan qurilish

Kvartiralar odatiy faoliyat doirasida sotish uchun qurilar ekan, quruvchi xarajatlari IAS 2 boʻyicha zaxiralardir. Ular ikki qiymatdan eng kichigi boʻyicha baholanadi: tannarx va sof sotish qiymati. Sof sotish qiymati — odatiy faoliyatda taxminiy sotish narxidan tugallash boʻyicha taxminiy xarajatlar va sotish uchun zarur xarajatlarni ayirganda hosil boʻladigan qiymat.

Tannarxga xarid xarajatlari, qayta ishlash xarajatlari va zaxiralarni hozirgi joyi va holatiga keltirish uchun qilingan boshqa xarajatlar kiradi. Quruvchi uchun bu yer uchastkasi, loyihalash, pudrat ishlari, texnik nazorat, tarmoqlar va loyihaning bevosita ustama xarajatlaridir.

Zaxira sotilganda uning balans qiymati bogʻliq tushum tan olingan davrda xarajat sifatida tan olinadi. Shuning uchun sotilgan kvartiralar tannarxini har bir seksiya yoki navbat boʻyicha alohida hisoblash kerak: tushum va tannarx bitta hisobot davriga tushishi lozim.

Umumiy xarajatlarni kvartiralar oʻrtasida qanday taqsimlash

IAS 2 odatda oʻzaro almashtirib boʻlmaydigan pozitsiyalar uchun tannarxni xarajatlarni alohida aniqlash yoʻli bilan belgilashga ruxsat beradi. Bir uydagi kvartiralar aynan shunday holat: karkas, tom, liftlar va muhandislik tarmoqlariga umumiy xarajatlarni xonalar oʻrtasida taqsimlashga toʻgʻri keladi.

Keng tarqalgan taqsimlash bazalari — loyiha maydoni, sotuvning prognoz qiymati yoki ularning birikmasi. Tanlangan baza hisob siyosatida mustahkamlanadi va butun loyihaga bir xil qoʻllanadi, aks holda tannarx davrdan davrga «suzib yuradi».

Shartli misol (raqamlar oʻquv uchun). Loyiha: bir xil maydondagi 50 ta kvartiraga 100 birlik xarajat; yil oxirida 20 ta kvartira sotilib, tan olingan. Maydon boʻyicha taqsimlashda sotilganlar tannarxi 40 birlikni tashkil qiladi, qolgan 60 birlik zaxirada qoladi. Tugallash xarajatlari bahosi oshsa, butun smeta qayta hisoblanadi — farq baho oʻzgargan davrning foydasi yoki zarariga tushadi.

Kreditlar boʻyicha foizlar va yer

Malakali aktivni sotib olish, qurish yoki ishlab chiqarish bilan bevosita bogʻliq qarz xarajatlari uning qiymatiga kiritiladi; boshqa qarz xarajatlari xarajat sifatida tan olinadi. Developer uchun savol shuki, qurilayotgan uy malakali aktivmi — bu sotishga tayyorlash davomiyligiga bogʻliq va asoslanishi kerak.

IFRS talqin qoʻmitasi ikkita bogʻliq masalani koʻrib chiqqan: yerga qarz xarajatlari (Borrowing costs on land, IAS 23) va qurilgan obyektni vaqt davomida topshirish (Over Time Transfer of Constructed Good, IAS 23). Agar sizda tushum bosqichma-bosqich tan olinsa, yilni yopishdan oldin ikkala qarorni oʻqib chiqing: foizlar zaxiralarga kapitallashtiriladimi-yoʻqmi shunga bogʻliq.

Alohida mavzu — kvartiralar bilan birga yer ham topshiriladigan bitimlar. Bu borada yer topshirilishini oʻz ichiga olgan koʻchmas mulk shartnomasi boʻyicha tushumni tan olish (IFRS 15) hamda bajarilgan ishlar uchun toʻlov olish huquqi (Right to payment for performance completed to date, IFRS 15) boʻyicha tushuntirishlar mavjud.

Koʻchmas mulk quruvchida qolganda: IAS 40

Butun obyekt sotilmaydi. Birinchi qavatdagi tijorat xonalari, avtoturargoh, ijaraga moʻljallangan apartamentlar koʻpincha kompaniyada qoladi. Investitsion koʻchmas mulk — ijara toʻlovlari yoki qiymat oshishi uchun saqlanadigan, egasi foydalanmaydigan, ishlab chiqarishda, yetkazib berishda yoki boshqaruvda ishlatilmaydigan va odatiy faoliyatda sotish uchun moʻljallanmagan yer yoki bino (yoki bino qismi). «Odatiy faoliyatda sotish uchun emas» mezoni asosiy: xona sotishga moʻljallangan ekan, u IAS 2 boʻyicha zaxira hisoblanadi.

Investitsion koʻchmas mulk qayta qurilayotgan obyektni ham oʻz ichiga olishi mumkin. Keyingi baholash uchun tashkilot haqiqiy qiymat modelini yoki dastlabki qiymat modelini tanlaydi va uni barcha investitsion koʻchmas mulkka qoʻllaydi.

Agar niyat oʻzgargan boʻlsa — xonalar avval sotilgan, keyin ijaraga berishga qaror qilingan boʻlsa — toifalar oʻrtasida oʻtkazish masalasini buxgalter yolgʻiz hal qilmaydi: rahbariyat qarori va niyatning hujjatlashtirilgan dalillari kerak.

Quruvchilarning odatiy xatolari

Auditor koʻpincha bir xil kamchiliklarni topadi.

• tushum topshirish dalolatnomasi boʻyicha tan olinadi, vaholanki shartnoma nazoratni bosqichma-bosqich oʻtkazadi, yoki teskarisi;
• xaridorlar pullari tushgan paytda tushum sifatida aks ettiriladi;
• umumiy xarajatlarni kvartiralar oʻrtasida taqsimlashning yagona bazasi yoʻq;
• tugallash xarajatlari bahosi yangilanmaydi, shu sababli bajarilish foizi va marja «qotib qoladi»;
• sotilmagan xonalar zaxira va investitsion koʻchmas mulkka ajratilmagan;
• hisob siyosatida bitim narxi va moliyalashtirish boʻyicha xulosalar yoʻq — auditorga tekshirish uchun hech narsa yoʻq.