Налоги застройщика: продажа жилья, НДС и налог на прибыль

Карта налогов по этапам проекта

Удобно смотреть на проект как на четыре этапа: получение участка, строительство, продажа помещений, эксплуатация нераспроданного остатка. На первом этапе актуален земельный налог, на втором — зачёт входящего НДС и учёт затрат, на третьем — НДС и налог на прибыль с продаж, на четвёртом — налог на имущество по нераспроданным объектам.

Конкретный набор налогов зависит от вашего режима, структуры договоров и того, как застройщик привлекает деньги покупателей. Поэтому до старта продаж полезно один раз свести все договоры, учётную политику и план платежей в единую налоговую карту проекта.

• Земля: земельный налог и ограничения по льготам, пока на участке идёт стройка
• Затраты: входящий НДС от подрядчиков и поставщиков, документы для зачёта
• Продажа: НДС и доход для налога на прибыль, момент признания
• Остаток на балансе: налог на имущество по нераспроданному жилью после ввода дома

НДС при продаже жилья: ставка и дата оборота

Общая ставка НДС — 12 процентов, если иное не установлено главой 36 НК (ст. 258 НК). Применима ли к вашей продаже какая-либо льгота, нужно проверять по перечню освобождённых оборотов в ст. 243 НК и по договору, а не по обычаю рынка: освобождение действует только тогда, когда оно прямо названо в кодексе.

Дата оборота при продаже недвижимости — не дата оплаты и не дата договора. При реализации недвижимого имущества оборот возникает в день передачи объекта покупателю по акту приёма-передачи, подписанному сторонами договора об отчуждении (ст. 242 НК). Поэтому предоплата от дольщиков сама по себе не означает, что оборот уже совершён, но порядок отражения таких поступлений нужно зафиксировать в учётной политике и согласовать с договорной моделью.

Практический вывод: календарь актов приёма-передачи — это календарь НДС. Если дом сдаётся в эксплуатацию в декабре, а акты подписываются в январе, оборот попадает в разные налоговые периоды, и это стоит учесть в расчёте нагрузки заранее.

Входящий НДС: что нужно для зачёта

Зачёт налога, уплаченного подрядчикам и поставщикам, возможен при выполнении условий ст. 266 НК. Среди них — использование товаров и услуг в деятельности, обороты по которой облагаются налогом, и наличие счёта-фактуры, в котором отдельно выделена сумма налога, при условии что поставщик зарегистрирован плательщиком НДС (ст. 266 НК).

У застройщика на практике это значит: каждая работа и каждый поставщик материалов должны быть привязаны к объекту, а счета-фактуры — храниться вместе с актами и договором. Затраты, которые нельзя однозначно отнести к облагаемым оборотам, лучше выделять отдельно, чтобы не спорить о доле зачёта при проверке.

• Проверить статус плательщика НДС у каждого подрядчика до подписания договора
• Сверять данные счёта-фактуры с актом выполненных работ и договором
• Вести учёт затрат по объектам и очередям строительства
• Хранить документы, подтверждающие использование материалов именно на объекте

Налог на прибыль: ставка, период и долгие контракты

Для налогоплательщиков, не названных в отдельных строках таблицы ставок, применяется общая ставка налога на прибыль 15 процентов (ст. 337 НК). Отчётность представляется по итогам отчётного периода не позднее двадцатого числа следующего месяца, а по итогам налогового периода — не позднее 1 марта следующего года (ст. 339 НК).

Для долгих проектов важна ст. 303 НК. Если производство длится более одного налогового периода и условиями контрактов не предусмотрена поэтапная сдача услуг, доход распределяется по принципу равномерности признания. Выполнение на конец отчётного периода определяется по удельному весу понесённых расходов в общей сумме расходов по контракту, а доход — как произведение этого удельного веса и цены контракта, за вычетом ранее учтённых доходов (ст. 303 НК).

Применима ли эта норма к вашим договорам с покупателями квартир, зависит от их условий и учётной политики. Это один из тех вопросов, который стоит решить до подписания первых договоров, а не при проверке: разница между признанием дохода по готовности и по передаче объекта может сдвинуть налог между годами.

• Определить в учётной политике порядок признания дохода по проекту
• Распределять затраты между проданными и непроданными помещениями по понятному правилу
• Не смешивать в одном учёте разные очереди и разные земельные участки

Налог на имущество: нераспроданные квартиры и незавершёнка

Объектом налога на имущество юридических лиц признаётся недвижимость, в том числе объекты незавершённого строительства, не завершённые в нормативный срок, или в течение двадцати четырёх месяцев с месяца получения разрешения, если норматив не установлен (ст. 411 НК). Для застройщика отдельно названы объекты жилой недвижимости на балансе строительных организаций или застройщиков для последующей реализации — по истечении шести месяцев после ввода в эксплуатацию (ст. 411 НК).

Налоговая база по таким объектам — среднегодовая стоимость, причём для жилья, предназначенного для продажи, только в части нереализованных помещений (ст. 412 НК). Для объектов, не завершённых в нормативный срок, ставка составляет 3 процента (ст. 415 НК), общая ставка — 1,5 процента (ст. 415 НК).

Вывод для проекта: затянутая стройка и нераспроданный остаток дорожают из-за налога. Это нужно закладывать в финансовую модель, а график ввода дома и график продаж согласовывать, чтобы квартиры не лежали на балансе дольше необходимого.

Земельный налог на стройплощадке

За земельные участки, занятые объектами незавершённого строительства, налог уплачивается по удвоенным ставкам, если иное не предусмотрено законодательством, а налоговые льготы и понижающие коэффициенты до завершения стройки на такие участки не распространяются (ст. 429 НК).

Для юридических лиц, получивших в аренду участок на аукционе для строительства многоквартирного жилья в рамках создания массивов «Янги Ўзбекистон», с 1 мая 2025 года предусмотрено освобождение от земельного налога на 12 месяцев с момента получения участка в аренду; если дом не построен и не введён в эксплуатацию в срок, налог за период льготы взыскивается в двукратном размере (ст. 483 НК). Условия льготы нужно сверять с документами по конкретному участку.

Типичные ошибки и порядок действий

Чаще всего проблемы возникают не из-за незнания ставок, а из-за разрыва между договорами, актами и учётом. Ниже — порядок, который снижает риск претензий при проверке.

• Составить налоговую карту проекта до начала продаж: земля, затраты, продажи, остаток
• Зафиксировать в учётной политике момент признания дохода и распределение затрат по очередям
• Привязать счета-фактуры подрядчиков к объектам и проверять статус поставщиков
• Вести реестр актов приёма-передачи — от него зависит дата оборота по НДС
• Заранее считать налог на имущество по нераспроданному остатку и сроки ввода
• Хранить подтверждение условий льгот по земле и сроков строительства