Продажа с обратной арендой (sale and leaseback) по МСФО

Шаг 1. Это вообще sale and leaseback?

Сделка попадает под пункты 98–103, только если арендатор контролирует актив (или получает контроль) до того, как актив передаётся арендодателю (B46). Если контроля у арендатора не было, это обычная аренда.

Типичный пример из стандарта: производитель, арендодатель и арендатор договариваются о покупке актива у производителя арендодателем с последующей передачей в аренду. Арендатор мог получить юридический титул, но не контроль. Сам по себе юридический титул не определяет порядок учёта, а если контроля не было, сделка отражается не как sale and leaseback, а как аренда (B47).

Шаг 2. Является ли передача продажей

Это ключевая проверка. Чтобы определить, учитывается ли передача актива как его продажа, применяются требования IFRS 15 о том, когда исполняется обязанность к исполнению (п. 99). То есть вопрос решается по передаче контроля над активом покупателю, а не по тому, что договор называется «купля-продажа».

Особое внимание — условиям выкупа. Если у продавца есть обязанность или право выкупить актив, покупатель не получает контроль, поскольку ограничен в возможности определять использование актива и получать практически все остальные выгоды от него, даже если актив физически у него (IFRS 15, B66). Для сделок sale and leaseback IFRS 15 отдельно указывает последствие: продавец продолжает признавать актив и признаёт финансовое обязательство на сумму полученного возмещения, учитываемое по IFRS 9.

Если передача — продажа

Продавец-арендатор оценивает право пользования, возникающее из обратной аренды, в доле прежней балансовой стоимости актива, которая относится к сохранённому праву пользования. Соответственно, в прибыли или убытке признаётся только та часть результата, которая относится к правам, переданным покупателю (п. 100(a)).

Покупатель-арендодатель отражает покупку актива по применимым стандартам, а аренду — по правилам для арендодателя из IFRS 16 (п. 100(b)).

Если цена или арендные платежи не рыночные

Если справедливая стоимость возмещения за актив не равна справедливой стоимости самого актива или арендные платежи не рыночные, выручку нужно привести к справедливой стоимости (п. 101). Условия ниже рыночных отражаются как предоплата арендных платежей, условия выше рыночных — как дополнительное финансирование от покупателя-арендодателя продавцу-арендатору.

Размер корректировки определяют по тому из двух показателей, который легче определить: разница между справедливой стоимостью возмещения и справедливой стоимостью актива либо разница между приведённой стоимостью договорных арендных платежей и платежей по рыночным ставкам (п. 102).

Условный пример (числа выдуманы для иллюстрации): справедливая стоимость здания — 100 единиц, а покупатель платит 120. Превышение в 20 единиц — это не выручка от продажи, а дополнительное финансирование, полученное продавцом-арендатором (п. 101(b)). Остальные 100 единиц оцениваются по правилам продажи. На практике бухгалтеру стоит заранее собрать подтверждение справедливой стоимости актива, например оценку независимого оценщика, и сопоставить арендные платежи с рыночными условиями аналогичных договоров.

Если передача — не продажа

Тогда продавец-арендатор продолжает признавать переданный актив и признаёт финансовое обязательство в размере полученных денег, которое учитывается по IFRS 9 (п. 103(a)). Покупатель-арендодатель актив не признаёт, а отражает финансовый актив на ту же сумму (п. 103(b)).

Условный пример: компания «передала» оборудование за 150 единиц, но сохранила обязательство выкупить его. Продажи нет: оборудование остаётся на балансе, амортизация продолжается, а 150 единиц отражаются как финансовое обязательство. Прибыли от «продажи» в отчёте не будет.

Раскрытие информации и чек-лист

Арендатор раскрывает информацию о сделках sale and leaseback (п. 59(d)). Стандарт указывает, какая дополнительная информация может понадобиться: причины таких сделок и их распространённость, ключевые условия отдельных сделок, платежи, не включённые в оценку обязательств, и эффект на денежные потоки периода (B52).

Что проверить до закрытия периода:

• кто контролировал актив до передачи арендодателю;
• есть ли у продавца право или обязанность выкупа и на каких условиях;
• сопоставлены ли цена продажи и арендные платежи с рыночными условиями и справедливой стоимостью;
• как оформлено решение: продажа или финансирование, и есть ли документальное обоснование вывода по IFRS 15;
• подготовлены ли данные для раскрытий по п. 59(d).