Due diligence застройщика: проверка проектов и отчётности

С чего начать: карта проектов

Финансовая проверка застройщика строится не по компании в целом, а по каждому проекту. Для каждого объекта нужна одна строка в сводной таблице: стадия, договоры с покупателями, полученные деньги, понесённые затраты, оценка затрат до завершения.

Только после этого имеет смысл сверять итоги с оборотно-сальдовой ведомостью и отчётностью. Если сумма по проектам не сходится с балансом, расхождение — первый предмет вопросов к продавцу.

• список проектов с долей готовности и планируемой датой сдачи;
• реестр договоров с покупателями: площадь, цена, график платежей, фактически оплаченная сумма;
• смета и фактические затраты по каждому проекту, в том числе подрядные акты;
• разрешительная и земельная документация (проверяется юристами отдельно);
• учётная политика: каким методом признаётся выручка и как распределяются общие расходы.

Выручка по проектам: метод и степень готовности

Национальный стандарт НСБУ № 2 разрешает признавать доход от выполнения работ по степени завершённости сделки, но только при выполнении условий: эти условия перечислены в п. 18 стандарта — вероятность поступления доходов, надёжная оценка степени завершённости на дату баланса и надёжная оценка понесённых затрат и затрат до завершения.

Степень завершённости определяется одним из методов, названных в п. 21: анализ выполненных работ, доля оказанных услуг в общем объёме либо доля фактических затрат в общей оценке затрат по сделке. Для застройщика чаще всего применим третий метод, поэтому качество оценки «затрат до завершения» напрямую определяет выручку.

Если результат сделки надёжно оценить нельзя, п. 22 разрешает признавать доход лишь в пределах возмещаемых затрат, а при вероятности невозмещения — не признавать вовсе. Для проверки это красный флаг: компания, у которой по проекту признана маржа, обязана уметь обосновать смету.

МСФО (IFRS) 15 подходит к вопросу через пять шагов, и выручка признаётся тогда, когда исполнено обязательство по передаче объекта покупателю — в определённый момент или в течение времени. Если отчётность готовится по МСФО, проверяется, какой вариант выбран и подтверждён ли он условиями договоров.

Авансы покупателей: это не выручка

Самая частая ошибка в отчётности девелоперов — смешение полученных денег и заработанного дохода. Стандарт прямо указывает: промежуточные платежи и авансы от покупателей доходом не признаются (п. 21 НСБУ № 2). Они остаются обязательством перед покупателем до выполнения работ или передачи объекта.

При проверке сопоставляются три цифры: сумма авансов по реестру договоров, остаток по соответствующим счетам в балансе и сумма, возвращённая или переуступленная в отчётном периоде. Любое расхождение между реестром и балансом — повод запросить расшифровку по каждому покупателю.

Отдельно оценивается, чем обеспечены обязательства по авансам. Если деньги покупателей потрачены на другой проект или на выплаты собственникам, покупатель компании унаследует обязательство без соответствующего актива. Для инвестора это эквивалент скрытого долга.

Незавершённое строительство: что внутри и сколько стоит

Незавершённое строительство — как правило, крупнейшая статья баланса застройщика, и она же самая трудная для проверки. Ориентир по принципу оценки даёт IAS 2: запасы оцениваются по меньшей из величин — себестоимости и чистой возможной цены продажи, а чистая цена продажи — это ожидаемая цена в обычной деятельности за вычетом затрат на завершение и затрат на продажу.

На практике проверка включает: сверку капитализированных затрат с первичными документами и актами подрядчиков; поиск расходов, которые не относятся к объекту (административные, представительские) и попали в стоимость; сравнение затрат на единицу площади между проектами; оценку остатков по приостановленным и «замороженным» объектам.

Если ожидаемая цена продажи ниже затрат — по проекту нужно признавать уценку. Для сделки это прямой вычет из цены компании.

Условный пример: оценка выручки по затратам

Пример на условных числах, не относящихся к реальной компании. По проекту общая смета 100 единиц, фактические затраты на дату баланса 60 единиц, договорная стоимость всех объектов 150 единиц. Доля затрат — 60 %, значит признанная выручка нарастающим итогом — 90 единиц.

Теперь допустим, что при проверке выяснилось: в затраты включены 10 единиц материалов, закупленных, но не использованных, а смета до завершения занижена и реально составляет 110. Доля затрат уже (60 − 10) / 110, то есть около 45 %, и выручка — около 68 единиц вместо 90. Разница в 22 единицы — это переоценка прибыли, которую нужно учесть в цене сделки.

Пример показывает, почему при проверке застройщика основное внимание уделяется не оборотам, а допущениям в смете.

Типичные ошибки и красные флаги

Признаки проблем в отчётности застройщика, которые обычно всплывают в ходе проверки:

• авансы покупателей отражены как выручка до передачи объекта или выполнения работ;
• смета до завершения не пересматривалась, хотя цены материалов и подрядчиков менялись;
• затраты общего характера целиком отнесены на один проект;
• выручка признана по проекту, где результат не поддаётся надёжной оценке;
• нет сверки реестра договоров с бухгалтерскими остатками;
• деньги покупателей по одному объекту направлены на другой.