Налог на имущество, земельный налог и налог за воду при due diligence: что проверить

Налог на имущество: сверяем реестр объектов с декларацией

Объект налога на имущество юридических лиц — недвижимость, в том числе здания и сооружения, подлежащие государственной регистрации, и объекты незавершённого строительства (ст. 411 НК). Налоговая база по зданиям и сооружениям — среднегодовая остаточная стоимость, по незавершённому строительству — его среднегодовая стоимость (ст. 412 НК). База определяется отдельно по каждому объекту (ст. 413 НК), поэтому сверять нужно построчно, а не по итоговой сумме.

Что запросить и с чем сопоставить:

• выписки из реестра прав на недвижимость и кадастровые документы — список зарегистрированных зданий и сооружений;
• основные средства и незавершённое строительство по учёту — кто из них отражён в декларациях по налогу на имущество;
• разрешения на строительство, акты ввода в эксплуатацию и проектно-сметную документацию — для проверки нормативного срока строительства;
• налоговые справки о сумме налога и декларации за последние периоды.

Типичные расхождения по имуществу

Чаще всего покупатель находит три вещи.

• Фактически готовое, но числящееся строящимся здание. Незавершённое строительство облагается по своей стоимости только при выходе за нормативный срок, а здание — по остаточной стоимости; если учёт, регистрация и реальная готовность «разъехались», база искажена.
• Незавершёнка сверх нормативного срока. Объектом налога считаются объекты, строительство которых не завершено в нормативный срок по проектно-сметной документации, а если срок не установлен — в течение двадцати четырёх месяцев с месяца получения разрешения на строительство (ст. 411 НК). По таким объектам ставка выше обычной: 3 процента вместо 1,5 (ст. 415 НК).
• Минимальная стоимость квадратного метра. База по зданиям не может быть ниже минимальной стоимости, установленной за 1 кв. м; налогоплательщик вправе провести независимую оценку, если стоимость метра ниже минимума (ст. 412 НК). Проверьте, применялась ли норма и есть ли отчёт оценщика.
• Раздельный учёт. Если у компании есть деятельность, по которой налог не предусмотрен, база определяется на основе раздельного учёта облагаемого и необлагаемого имущества (ст. 413 НК). Без такого учёта льготу легко оспорить.

Земельный налог: площадь, право и льготные участки

Юридические лица платят земельный налог за участки, используемые на правах собственности, владения, пользования или аренды (ст. 424 НК). Для земель несельскохозяйственного назначения база — общая площадь участка за вычетом площадей, не подлежащих налогообложению (ст. 427 НК). Поэтому главный вопрос — совпадает ли площадь в декларации с площадью по документам и с фактическим использованием.

Особое внимание — участкам, которые компания считает необлагаемыми. Они остаются таковыми, пока не используются для ведения хозяйственной деятельности: если используются, это объект налога (ст. 426 НК). Кроме того, по участкам, занятым объектами из перечня необлагаемых, нужна справка в налоговый орган, а при изменении базы в течение года — уточнённая отчётность в месячный срок (ст. 431 НК). Налоговая база по вновь возникшему праву исчисляется со следующего месяца (ст. 427 НК), так что даты регистрации прав и договоров аренды нужно сверять с датой начала начисления.

Налог за пользование водными ресурсами: лимиты, приборы, разрешения

Объект налога — водные ресурсы, используемые из поверхностных и подземных источников, база — объём использованной воды (ст. 442, 443 НК). Объём определяют по показаниям водоизмерительных приборов, отражённым в первичном учёте; без приборов — исходя из лимитов водозабора и норм потребления (ст. 444 НК). Учёт по поверхностным и подземным источникам ведётся раздельно.

Здесь скрыт самый резкий ценовой риск, потому что действуют повышенные ставки: при заборе сверх установленных лимитов превышение облагается в пятикратном размере, так же — использование воды без разрешительных документов и забор из подземных источников без водоизмерительных приборов (ст. 445 НК). Для покупателя это означает: нужны разрешение на водопользование, лимиты, паспорта и поверки приборов, журналы показаний и акты сверки с поставщиком воды.

Как превратить находки в цену сделки

Учтите срок давности: налоговая ответственность за правонарушение не наступает, если с его совершения либо с окончания налогового периода до решения о привлечении прошло три года (ст. 217 НК). Поэтому недоплаты оценивают по всем периодам, которые ещё могут быть проверены, и закрепляют в договоре через корректировку цены, эскроу или заверения продавца.

Пример на условных числах (не данные реальной компании). У объекта незавершённого строительства среднегодовая стоимость 10 млрд сумов, и компания считала налог по ставке 1,5 процента — 150 млн сумов. Если объект вышел за нормативный срок и облагается по ставке 3 процента, налог — 300 млн, а недоплата за год — 150 млн сумов, и это без пени. Такую разницу покупатель закладывает в цену или удерживает до урегулирования.

Порядок работы и сроки отчётности

Налог на имущество отражается в отчётности один раз в год не позднее 1 марта следующего года (ст. 417 НК); по воде юридические лица Республики Узбекистан сдают отчётность в тот же срок, за исключением сельскохозяйственных предприятий (ст. 447 НК); по землям несельскохозяйственного назначения срок — не позднее 20 января текущего периода (ст. 431 НК). Если авансовые платежи по имуществу занижены более чем на 10 процентов относительно налога по отчётности, налоговый орган пересчитывает их с начислением пени (ст. 417 НК).

Практический порядок: получить реестры объектов, земли и водопользования; сверить их с декларациями и учётом; выездным осмотром подтвердить фактические здания, площадь и приборы; пересчитать налог по открытым периодам; оформить результат в отчёте с разбивкой по объектам и вероятностью доначисления.