Бухучёт агентства недвижимости: комиссия, агентские договоры и НДС

Какой договор лежит в основе: поручение или комиссия

Учёт начинается с договора, потому что от него зависит, от чьего имени агентство совершает сделки. Гражданский кодекс различает две основные конструкции. По договору поручения поверенный действует от имени и за счёт доверителя, и права и обязанности по сделке возникают непосредственно у доверителя. По договору комиссии комиссионер совершает сделки от своего имени, но за счёт комитента, и по такой сделке обязанным становится сам комиссионер.

Название «агентский договор» в самом договоре ещё ничего не решает: ориентируйтесь на содержание — кто подписывает договор с покупателем или арендатором и на чьё имя оформляются платежи. Для налогов закон прямо говорит о договорах комиссии (поручения) и «других договорах по оказанию посреднических услуг», поэтому типичный риелторский договор подпадает под эти правила, если агентство действует в чужом интересе.

Вознаграждение: как его закрепить

Размер вознаграждения агентству лучше прописать в договоре: фиксированной суммой или процентом от цены сделки, с указанием, от какой именно суммы он считается и когда выплачивается. Если размер не определён, по поручению он устанавливается по обычно принятым расценкам и уплачивается после выполнения поручения.

Отдельно оговорите случай, когда сделка не состоялась. По поручению вознаграждение подлежит выплате и тогда, когда поверенный надлежащим образом совершил все требуемые действия, но поручение не было выполнено не по его вине; по комиссии комиссионер сохраняет право на вознаграждение, если договор не исполнен по причинам, зависящим от комитента. Эти условия стоит продублировать в договоре, чтобы бухгалтер знал, когда признавать доход.

Налоговая база посредника и НДС

При реализации по поручению комитента (доверителя) налоговая база по НДС определяется так: у комиссионера (поверенного) — в размере его комиссионного вознаграждения, включающего налог; у комитента (доверителя) — в размере стоимости реализованного без включения налога. То есть агентство облагает вознаграждение, а не стоимость самого объекта.

Это работает, если сделка заключена на условиях, соответствующих договору комиссии (поручения). Если агентство отступило от поручения или само купило и перепродало объект, учёт будет другим — это уже обычная реализация. Освобождение от налогообложения не распространяется на посреднические услуги, связанные с реализацией товаров (услуг), освобождаемых от налогообложения: проверьте это до начала работы по конкретному объекту.

Для плательщиков налога с оборота объект налогообложения для посредников — сумма вознаграждения за оказанные услуги (ст. 463 НК). Следите за порогом перехода на НДС и налог на прибыль: в тексте НК он выражен в совокупном доходе в один миллиард сумов за налоговый период.

Деньги клиента не являются доходом

Задатки, авансы за объект и суммы, которые агентство получает для передачи клиенту, не должны попадать в выручку. В налоге на прибыль это прямо учтено: из доходов исключено имущество (за исключением вознаграждения), поступившее комиссионеру или иному поверенному в связи с исполнением договора, а также в счёт возмещения затрат, произведённых за доверителя. Такие затраты не подлежат вычету у посредника, если их возмещение предусмотрено условиями договора.

Практика: ведите расчёты с клиентами по каждому договору отдельно, чтобы в любой момент видеть, сколько принадлежит клиенту, сколько уже удержано как вознаграждение и сколько расходов агентство вправе вернуть себе.

Возмещение расходов и дополнительная выгода

Рекламу объекта, выезды, оформление документов агентство вправе перевыставить клиенту, если это закреплено договором. По комиссии комитент обязан, помимо вознаграждения, возместить комиссионеру израсходованные по поручению суммы.

Отдельный риск — продажа дороже цены, указанной клиентом. По комиссии, если сделка совершена на условиях более выгодных, чем указанные комитентом, дополнительная выгода делится сторонами поровну, если иное не предусмотрено договором. Если вы хотите оставлять эту разницу себе или делить иначе, пропишите это в договоре заранее.

Пример расчёта и документы

Пример на условных числах. Объект продан за 500 000 000 сумов, вознаграждение агентства по договору — 3% от цены. Вознаграждение составит 15 000 000 сумов; именно оно — доход агентства и база для налогообложения посредника (в НДС — с учётом включённого налога). Остальные 485 000 000 сумов принадлежат клиенту и в выручку агентства не входят.

Минимальный набор документов по каждой сделке:

• договор поручения или комиссии в письменной форме;
• акт об оказании посреднических услуг или отчёт посредника с расчётом вознаграждения;
• платёжные документы по движению денег клиента;
• подтверждения расходов, которые планируется возместить;
• счёт-фактура на вознаграждение, если агентство является плательщиком НДС.

Типичные ошибки

Самая частая — показать в выручке всю сумму сделки. Вторая — смешивать деньги клиента с оборотными средствами агентства. Третья — не сдавать сведения из журналов счетов-фактур: лица, работающие в интересах другого лица по договорам комиссии (поручения), обязаны представлять их по установленной форме, даже если сами не являются плательщиками НДС (в части посреднических операций). Четвёртая — не фиксировать в договоре судьбу вознаграждения при несостоявшейся сделке.