Аудит ТРЦ и бизнес-центра: арендная выручка, депозиты и эксплуатационные платежи

С чего начинается проверка: реестр договоров

Основа аудита арендодателя — полный реестр договоров аренды, сверенный с фактической площадью. Аудитор сопоставляет три массива: список помещений по технической документации, реестр договоров и начисления в учёте. Типичные находки: помещение занято арендатором без подписанного договора, договор истёк, а начисления продолжаются по старой ставке, площадь в договоре расходится с обмерами.

Для каждого договора проверяется: ставка и порядок её индексации, условия переменной части (процент от оборота), периодичность выставления документов, наличие дополнительных соглашений и их отражение в учёте.

• реестр договоров с датами начала и окончания, площадью, ставкой и валютой расчётов;
• сверка площадей по договорам с технической документацией и поэтажными планами;
• список помещений без договора или с истёкшим договором;
• все дополнительные соглашения с датой вступления в силу.

Признание арендной выручки по МСФО

Если компания ведёт отчётность по МСФО, арендодатель сначала классифицирует каждую аренду. По IFRS 16 арендодатель классифицирует договор как операционную или финансовую аренду; финансовой считается аренда, при которой передаются практически все риски и выгоды, связанные с владением базовым активом. Для торговых и офисных помещений, сдаваемых на ограниченный срок, обычно применяется операционная аренда, но вывод нужно подтвердить анализом условий каждого договора, а не принимать по умолчанию.

При операционной аренде арендные платежи признаются доходом линейным методом либо другим систематическим способом, если он точнее отражает характер использования актива. На практике это означает, что при ступенчатой ставке или каникулах доход распределяется по сроку договора, а не по датам платежей. Аудитор проверяет, что скидки и каникулы не списаны в момент предоставления, а учтены в расчёте общего дохода по договору. Условный пример: договор на 12 месяцев, первые 2 месяца арендатор не платит, остальные 10 — по 1 000 условных единиц. Общая сумма — 10 000, при линейном признании доход каждого месяца составит примерно 833, а не 0 в первые два месяца и 1 000 в остальные. Числа условные и приведены только для иллюстрации.

Затраты на заключение договора (например, комиссия брокера) не относятся на расходы сразу: арендодатель добавляет первоначальные прямые затраты к балансовой стоимости актива и признаёт их расходом в течение срока аренды на той же основе, что и доход. Если условия договора изменены, изменение операционной аренды учитывается как новая аренда с даты вступления изменения в силу. Это важно для договоров с частыми допсоглашениями.

Обеспечительные платежи и расчёты с арендаторами

Обеспечительный (гарантийный) платёж арендатора — не выручка, пока не наступили основания его удержать. Аудитор проверяет, что платёж учтён как обязательство перед арендатором, а не включён в доход; что сумма по каждому арендатору сверена с договором; что при выезде арендатора возврат или зачёт оформлен документами, а удержания (за ущерб, долги) подтверждены актами.

Отдельно проверяются расчёты по эксплуатационным и коммунальным платежам. Арендодатель либо перевыставляет расходы по фактическим счетам ресурсоснабжающих организаций, либо взимает фиксированный эксплуатационный сбор. Риск в двух местах: перевыставление без подтверждающих счетов и «перекос» между тем, что платит арендодатель поставщикам, и тем, что собрано с арендаторов. Проверка включает сверку показаний счётчиков, распределение общедомовых потерь и корректность долей по арендаторам.

• карточка каждого арендатора: начислено, оплачено, задолженность, обеспечительный платёж;
• сверка платежей арендаторов с банковскими выписками;
• сверка перевыставленных коммунальных платежей со счетами поставщиков;
• акты о зачёте или удержании обеспечительного платежа при расторжении.

НДС и налог на прибыль у арендодателя

Для НДС датой совершения оборота по реализации услуг является дата оформления (подписания) счёта-фактуры или иного документа, подтверждающего факт оказания услуг (ст. 242 НК). Для услуг, оказываемых на постоянной (непрерывной) основе, в том числе коммунальных, датой оборота становится последний день календарного месяца. Поэтому аудитор сверяет: по каждому месяцу выставлены ли счета-фактуры и акты, совпадает ли оборот в декларации с начислениями в учёте, не попали ли в базу эксплуатационные платежи, которые оформлены отдельным документом.

Услуги, связанные с недвижимым имуществом, находящимся в Узбекистане, включая предоставление недвижимого имущества в аренду, относятся к услугам, место реализации которых определяется по местонахождению объекта (ст. 241 НК). Для налога на прибыль в совокупный доход включается доход от сдачи имущества в аренду, кроме финансовой аренды (ст. 297 НК). Аудитор проверяет, что доход отражён полностью, включая переменную часть и возмещения, которые по договору являются частью платы за пользование.

Налог на имущество

Собственник здания платит налог на имущество юридических лиц: объектом налогообложения является недвижимое имущество (ст. 411 НК), а налоговая база по зданиям и сооружениям определяется как среднегодовая остаточная стоимость, при этом для отдельных объектов существуют минимальные значения на 1 кв. м (ст. 412 НК). Аудитору важно проверить, что остаточная стоимость в налоговом расчёте совпадает с данными учёта, а неотделимые улучшения, произведённые арендаторами или самим собственником, и достройки корректно отражены в балансе и в расчёте налога.

Типичные ошибки арендодателя

• начисления продолжаются по истёкшему договору либо, наоборот, помещение используется без договора;
• каникулы и скидки списаны на расходы или не отражены вообще вместо распределения по сроку;
• обеспечительные платежи включены в выручку или не сверяются с договорами;
• коммунальные платежи перевыставлены без счетов поставщиков или по устаревшим долям;
• дата оборота для НДС не совпадает с датой документов в учёте;
• в налоговом расчёте имущества не учтены достроенные или реконструированные площади.