Консультация юриста по недвижимости: сделки компании и их последствия

Налоги при продаже недвижимости

• для физлица доход от продажи жилья, которым оно владело менее 36 месяцев, облагается НДФЛ; нежилые помещения не освобождаются (ст. 378 НК);
• доход по недвижимости — разница между ценой продажи и кадастровой стоимостью (ст. 375);
• ставка — 12% (ст. 381); декларация — до 1 апреля, уплата — до 1 июня (ст. 397, 398);
• для юрлиц — налог на имущество 1,5% от среднегодовой остаточной стоимости, но не ниже минимальной стоимости 1 кв. м (ст. 412, 415).

С какими вопросами обращаются компании

Наиболее частый блок — приобретение или продажа коммерческого объекта: проверка прав на него, структура сделки, порядок расчётов, налоговые последствия для каждой стороны.

Второй блок — аренда: условия договора, распределение расходов на содержание, порядок улучшений и их судьба при расторжении. Третий — вклад недвижимости в уставный капитал и операции между связанными компаниями.

• приобретение и продажа объектов
• аренда и субаренда помещений
• неотделимые улучшения арендованного имущества
• вклад недвижимости в уставный капитал
• операции между связанными сторонами
• оформление прав и разрешительной документации

Что проверяется перед сделкой

Правовая проверка начинается с прав на объект: кто собственник, на каком основании, нет ли обременений и ограничений. Далее анализируются документы по самому объекту и его назначению.

Отдельный вопрос — соответствие фактического использования назначению объекта. Несоответствие создаёт риски и для сделки, и для последующей деятельности в этом помещении.

• основания возникновения прав у продавца
• наличие обременений и ограничений
• документы на объект и его назначение
• соответствие фактического использования назначению
• полномочия подписантов со стороны продавца
• проверка контрагента как стороны сделки

Налоговые последствия операций с недвижимостью

Сделки с объектами почти всегда значительны по сумме, поэтому их налоговые последствия рассматриваются проверяющими особенно внимательно. Ключевые вопросы — порядок налогообложения операции и обоснованность заявленной стоимости.

Отдельного внимания требуют сделки между связанными сторонами: цена в них должна быть обоснована, иначе возникает риск пересмотра налоговых последствий. Конкретные правила определяются налоговым законодательством в действующей редакции.

Учёт объекта после приобретения

Правильно оформленная сделка — половина дела. Дальше объект нужно принять к учёту: определить первоначальную стоимость, срок полезного использования, порядок начисления амортизации.

Ошибки на этом этапе тянутся годами. Некорректно сформированная первоначальная стоимость искажает и расходы, и налоговую базу на весь срок эксплуатации объекта.

• формирование первоначальной стоимости
• включение сопутствующих затрат
• определение срока полезного использования
• порядок начисления амортизации
• учёт последующих улучшений и ремонта
• переоценка и проверка на обесценение

Аренда: на что смотреть в договоре

С точки зрения расходов важны три вещи: подтверждение факта пользования, распределение расходов на содержание и порядок оформления улучшений. Нечёткие формулировки приводят к спорам о признании затрат.

Отдельно стоит вопрос неотделимых улучшений. Их судьба при прекращении договора должна быть определена заранее — иначе возникает и правовой спор с арендодателем, и налоговый вопрос об учёте вложений.

Отдельно стоит продумать порядок передачи объекта. Акт приёма-передачи фиксирует не только сам факт, но и состояние помещения, показания приборов учёта, перечень переданного оборудования. Формальное отношение к этому документу приводит к спорам о том, кто отвечает за обнаруженные недостатки и задолженность по коммунальным платежам. Для арендных отношений это особенно важно: акт при въезде и акт при выезде становятся основными доказательствами в любом споре о состоянии помещения и стоимости восстановительных работ.

Почему право и налоги смотрят вместе

Юридически безупречный договор может создать невыгодные налоговые последствия, а налогово оптимальная структура — оказаться уязвимой с правовой стороны. Разделять эти две плоскости при работе с недвижимостью нельзя.

Мы разбираем сделки в связке: одновременно оцениваем правовые риски и то, как операция будет выглядеть с точки зрения обоснованности расходов и налоговой базы.

Полезно оценивать и перспективу использования объекта. Планы компании меняются: помещение, купленное под собственные нужды, через несколько лет может сдаваться в аренду или продаваться. Каждый из этих сценариев имеет собственные налоговые последствия, и часть из них зависит от того, как объект был приобретён и учтён изначально. Продумывать возможные сценарии на этапе сделки дешевле, чем перестраивать структуру владения потом, когда решение уже принято и оформлено.

Как работает Leader Audit

Мы лицензированная аудиторская организация с 13-летней практикой и более чем 220 проведёнными аудиторскими проверками. Сопровождение сделок с недвижимостью мы строим вокруг последствий, а не только вокруг текста договора.

Консультация возможна как очно в нашем офисе в Чиланзаре (4-й квартал, 1), так и дистанционно — если для разбора достаточно переданных документов.

• правовая проверка объекта и сторон сделки
• оценка налоговых последствий
• подготовка и проверка договоров
• постановка объекта на учёт
• сопровождение при спорах и проверках
• консультации очно и онлайн